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除了2003年国务院颁布实施的《物业管理条例》之外，《北京市物业管理办法》已经作为物业管理的指导原则实行了10年。 《北京市物业管理办法》颁布十年后，北京市出台了另一项关于物业管理的重要法规《北京市物业管理条例》，该条例将于5月1日生效。《条例》首次规定前期物业服务合同期限不超过两年，首次提出成立过渡性物业管理委员会，首次明确规定优先向业主提供停车位……这些开创性的新规定将促进本市住宅小区的物业管理，在法律框架下更好地解决实际问题。
十年后的财产立法
居住区不仅是居民生活的基本单位，也是基层社会治理的基本单位。如何促进业主自治管理？除了2003年国务院颁布实施的《物业管理条例》之外，《北京市物业管理办法》已经作为物业管理的指导原则实施了10年。
“但是，随着经济社会的发展和居民对物业服务质量要求的不断提高，物业服务引发的社会管理问题日益突出。“北京市住房和建设委员会的相关官员表示，近年来，12345热线反映了许多关于物业服务的投诉，如物业服务水平低、管道老化堵塞、电梯维护不及时等。这些抱怨一方面反映出基于物业服务的社会治理框架有待完善，有必要重新思考具有自主管理、市场运作、公共服务和社区治理等多重属性的物业服务的定位和作用。另一方面，也反映出当前的物业服务、管理理念和制度措施不能完全满足现阶段公众和社会治理的需要。因此，尽快用立法解决实际问题成为《北京市物业管理条例》的出发点。
内容涵盖物业管理的“全链”。
从内容上看，《北京市物业管理条例》共有104条，涵盖了物业管理的“全链”。它们主要分为八个部分:总则、物业管理区域、前期物业、业主、业主组织和物业管理委员会、物业服务、物业使用和维护、法律责任和补充规定。
具体来说，总体原则是以纲要为基础，提出建立党建带团、物业管理纳入社区治理的工作模式。区域物业管理一章主要是阐明物业管理区域划分的原则，以及如何区别对待新建和既有项目，为物业管理打下基础。前期物业等章节对如何保护后期迁入业主的合法权益、业主自治组织的建立和运行、物业服务企业的尽职管理、物业区域内各行为主体和单位的责任等做出了明确规定。
引人注目的是，针对物业管理费这一经常出现矛盾的问题，《条例》规定物业服务费要进行市场调节和动态调节。市住房和建设主管部门应当出具住宅物业服务清单，明确服务标准和内容。物业管理行业协会应当监督并定期公布物业服务项目的成本信息和定价规则，供业主和物业管理人协商物业服务收费时参考。
《条例》还规定，物业服务人员使用物业共用部位从事经营活动的，公共收入应当单独入账，公共收入归全体业主所有。
几个突破性的新规则解决难题
针对物业管理中的难点和热点问题，《条例》做出了一些突破性的新规定。
第一次明确建设单位出售房屋前，应当选聘前期物业服务人员并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同的期限最长不得超过两年，从前期物业服务合同生效之日起至所售房屋交付之日止的一个月内发生的物业管理费用由建设单位承担。
对于不能成立业主大会或者虽成立业主大会但未能选举产生业主委员会的社区，条例创新性地提出街道办事处和乡镇人民政府可以负责成立物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。然而，物业管理委员会只是一个临时机构，任期不超过三年。在符合条件的物业管理区域，仍有必要推动成立业主大会和选举业主委员会。
鉴于北京许多社区私家车多车位少，该条例首次提出物业管理区域内车辆停车位和车库的规划应首先满足业主的需求。出售时，应当优先向物业管理区域内的业主出售；未出售或者尚未出售的，应当提供给该物业管理区域的业主使用。
对于使用和维护物业过程中的不正当行为，如高空空抛掷物、外墙脱落伤人、擅自拆除和改动承重墙等，条例还明确了不同类别的法律责任。如擅自损坏或拆除建筑物承重结构或主体结构的，由区住房和城乡建设局或房管局责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下罚款。向建筑物投掷物品的，由公安机关给予警告，并处500元以上5000元以下罚款。(记者赵莹莹)
责任:叶壮
