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原创彭梁洁商务人物话题#孙宏斌1#融创1#万科1#郁亮1#房地产1融创房地产刚敲钟，恒大房地产开始路演，碧桂园房地产上市已经两年了——“碧恒万融”只剩下万科。 作者:彭梁洁源:商业人物( id:biz-leaders )一年，郁亮焦虑:万科走向“第四十年”，接下来会怎么样？ 冥想后，郁亮为万科找到了新的方向:城市辅助运营商 他意识到房地产领域是拥抱互联网的时候了。 这种思考的成果受到王石的称赞 从年底到年初，郁亮先访问明星互联网企业，11月不在场，12月腾讯，第二年1月海尔，2月做小米。 该所的高级管理层包括万科副社长兼房地产社长朱保全 郁亮和马云在热谈 图源:视觉中国当时社区o2o的概念刚兴起，一些地产商敏锐地认识到，房地产板块是房地产领域入局社区o2o的触角 年10月，万科作为基础投资者参与惠商银行ipo，意图通过社区金融进入o2o服务 只有万科试水，有人更大了 这家企业是同在深圳的小地产商花样年 与“千亿俱乐部”高的万科相比，花样年的规模小，年收入只有几十亿，但船小，状态好是其特征 年6月，花样年打着社区o2o的旗号，把分割的房地产企业的色彩生活挤出香港证券交易所，从这个“物管企业的第一股”的标签上戴上 发售仅3天，市场价格就超过了母公司的花样品年——彩色生活前一年的收入为2.33亿，市场价格为55亿港元，母公司的收入为72亿，市场价格为52亿港元。 地产商提到了“互联网+”，很明显资本市场喜欢这个新鲜的故事 故事的飞行员是赏花总裁潘军，这门房地产老炮曾经被评为“深圳房地产十大风云人物”，2002年策划克林顿的“碧海云天中国行”在业界很有名。 潘军的名言是房地产只卖一次，社区可以服务70年。 “房地产的真正未来在于社区，社区的费用是真正刚性的费用。 他的算盘打得很大:“如果每人每月的社区费用是2000元，4000万人一年要花将近1兆美元。” 如果能得到1%的佣金是100亿，如果能得到2%的佣金是200亿 这是多么大的金矿啊？ “[1]潘军访问阿里巴巴和腾讯的时间比万科早 他在一次采访中，关于当时彩色生活的路径，认为对方很新颖，但他说“但是不擅长”。 [2]无法把两家巨头拉进伙伴，彩生活上市时，潘军寻找了亲友周鸿佑，作为基础投资者成为了彩生活站。 当时媒体写道“周鸿祎也造了地”，周鸿祎也被认为是这是最早的跨境房地产网民 彩色生活在资本市场的战绩震惊业界，眼红兴奋，物质管理业务去港上市的窗帘逐渐拉开:年2家，年1家，年5家，年9家，今年最热闹，已经上市+已有钟表企业达到20家。 房地产企业规模小，但现金流稳定，负债低，轻资产模式赢得资本市场欢心，龙头企业、利润能力强的企业备受欢迎，特别是今年疫情发生以来，港股整体上涨，与低迷的房地产板块鲜明相对 以目前市场价格最高的碧桂园服务为例，碧桂园为全年落户香港证券交易所服务，目前收入96亿，净利润16.7亿，为母公司碧桂园4800亿收入的零头，但市场价格达到1200亿，超过母公司的一半 到25日收盘价41港元，碧桂园10港元。 股价收益率为66倍，碧桂园仅为5.5倍 另外，绿城服务、雅生活等市场价格超过母公司 你可以看到房地产这块肉有多肥 廿是年前，孙宏斌正眼没见过融创房地产 年，孙宏斌主张不分割出售融创房地产。 理由是房地产企业就像公共服务类机构，上市可以使房地产企业成为赚钱的工具，这种方法是不可取的。 他还说，他不太清楚伙伴们为什么对变革充满热情。 “这个领域是最集中资金的，我们转不过来 “毕竟，房地产这种苍蝇的脚不入孙子的法眼，主业不赚钱吗？ 那几年，融创风头盛行，通过“购买”进入快速发展期，年销售额从去年的600多亿进入年度“5000亿俱乐部”，进入全国第四。 这也是中国房地产江湖结构由“招保万金”置换为“碧恒万融”的几年 融创最引人注目的收购---据说在每年以400多亿收购万达文旅项目的前一年，王健林先卖掉万达房产，最后在彩生中以20亿获得，当时万科房产也是竞争对手之一 20亿对孙宏斌来说是小钱，但他眼里只有万达文旅，不知道房地产板块有多香 随着年销售额的攀登，疯狂收购的弊端浮出水面:呆板的增长放缓，资金链不再崩溃。 年末，融资总额3222.7亿元，其中一年到期贷款1357.3亿元，账面现金779亿元，短期借款压力较大 负面，需要找零的势头 除了借钱、卖掉金科股份回血外，孙宏斌最终走上了分期不动产上市的第三条路 活得很难，打脸是什么？ 年9月，融创中国cfo，顺驰时期孙宏斌老将曹鸿玲被任命为融创服务总裁 由于融创服务长期不受重视，先天性不足，管理面积和收入远远不及其他物管企业，曹鸿玲复制了“购买购买”模式，收购成都全球世纪，开元房地产，加大业绩包装，上市好柯 万事俱备，孙宏斌终于插手，融创服务于8月向香港证券交易所提交征集书，11月19日正式挂牌，价格11.6港元，募集92亿港元。 收购带来的增长数据确实很漂亮。 年-年，融资服务收益分别为11.11、18.42、28.27亿元。 利润从0.43亿元增加到2.7亿元，3年复合年增长率为150.7%； 另外，管面积从年末的0.53亿平增加到1.01亿平方米，几乎增加了一倍 但最大的问题是纯利率很低 孙宏斌的痛苦，许家印理解 几乎有灵活性，恒大也开始房地产上市计划，预计下个月登陆香港证券交易所，另外新能源汽车也将在科学创板上二次发售，双管齐下从资本市场抽水 图源:视觉中国他们面临的另一大背景是今年8月公布的住宅企业监督管理新规，提出“三条红线”，限制地产商的有利可图债务规模:资产负债率不得超过70%。 净负债率不得超过100%。 “现金短债比”小于1 孙宏斌和许家印是同踩“三根红线”问题的学生 为了抢救江湖的紧急情况，两人都得到了“不愁花钱”的朋友马化腾的帮助。 腾讯出现在融创房地产的基础投资者名单上，也成为恒大房地产的战术投资者 大佬们的世界就是这样，确实出于战术考虑，一方面大家都是朋友，配合上市的喜悦拿出香典的钱来表示心意，也是礼的往来。 除马化腾外，恒大房地产战还有许家印的另一位老朋友香港富豪刘锋雄的夫人陈凯韵，也就是香港八卦杂志上经常出现的“甘比” 2008年金融危机、恒大生死攸关，许家印经过英皇杨受成线认识刘培雄、郑裕顿等港口圈富豪，对方慷慨解囊，许家印终于走出困境 年，刘锋雄夫妇及其华人置业重仓恒大股，当年恒大上涨剧烈，许家印荣登初富、陈凯韵也被送上香港最年轻女性初富的宝座。 一荣俱荣 叁科房地产最近也有新的动向 和孙宏斌一样，郁亮几年前说过万科房产不会上市，但最近口风缓和:万科房产一定会上市，但时间还不清楚。 虽然没有上市，但是作为第一家销售额超过100亿的物质管理企业，万科的房地产已经是隐形冠军了。 万科不花钱，不会随便发售这么多年养的房地产板块 显然郁亮在等待时机，讲一个使资本市场充分兴奋的故事 万科房地产年分割完成后，年郁亮拉来到朋友姚强波，引进58组作为万科房地产战术投资者，在社区服务中达成合作。 年，响应最高领导人“城市管理精细如刺绣”的号召，开拓城市房地产，与当地政府合作，如年获得雄安新区。 但我觉得这些还不酷。 今年贝壳上市，左晖给郁亮送去了刺激和启发两个礼物——8月26日，贝壳在纳斯达克上市仅9天后，市场价格就超过了万科 两个月后，万科房产披着新马甲出现:万科房产更名为万物之云 ceo朱保全宣布，从万科房地产到万物云，从google到alpha，从链家到贝壳的转变，其他房地产企业购买万科科技服务就像贝壳系的德佑。 朱保全穿着牛仔裤和黑色t恤，一半的腿进入了科技圈 “万物云”三个字科技感十足 都是老江湖，郁亮当然知道。 重复的故事对资本市场没有吸引力，只有竞争规模，才能实现抛出新概念降低维度的打击，使评价值站在新的起跑线上。 这就是改名的意义 准备重新上市是有道理的 作为当时的“房地产上市第一股”，彩色生活不遵守先发制人的特征。 六年过去了，市场价格和刚上市时一样，管理层也感到很委屈。 潘军当时的构想实际上非常积极:做平台收佣金 这不是现在网络巨头们的入口争夺战吧，但是理想很丰富，现实很有骨感 年，彩色生活生态圈注册客户数3640万，平台交易总额121亿元，平均每人300多元 即使得到2%的佣金，在社区o2o中也只有2亿日元以上的收入 盘子太小，做不了 人们外出前有饿有美团的时候，快递员有新人，生活缴费有支付宝( Alipay )，有多少人想采用限定在特定社区的生活服务app？ 还是吴亚军最真实，对房地产分割上市始终不松口，她说她还不想理解房地产的利益模式，潜在台词很清楚，大家都收房费，用的是什么概念？ 参考资料: [1]《花样年潘军:未来集团两大思维标准“金融与彩生活”来源:观点地产网[2] .《彩生活:掀起社区服务革命》来源: 21世纪经济报道*问题图在视觉中国购买原文 ]
